Livre blanc · 2026
Le guide du conseiller qui apporte de la clarté sur un marché fréquent et sensible, où plusieurs propriétaires doivent avancer ensemble.
Sommaire
7 min de lecture · 5 chapitres
Pour qui ? Conseillers et mandataires qui rencontrent des ventes en succession ou en indivision et veulent y apporter de la méthode.
Ce que vous en retirez : qui décide, comment la loi encadre les désaccords, et comment vous rendre indispensable sans empiéter sur le notaire.
Introduction
Le défi · faire avancer une vente quand la décision n'appartient pas à une seule personne
Un décès, un divorce, un achat à plusieurs : et voilà un bien détenu par plusieurs personnes à la fois. C'est l'indivision. Vendre devient alors un projet collectif, où chaque voix compte.
C'est précisément là que le conseiller apporte de la valeur : de la clarté, du rythme, et un cadre apaisé. Ce guide montre comment.
Le contexte
Les ventes en succession et en indivision sont courantes : chaque année, de nombreux biens changent de mains dans ce cadre. Mais elles ne ressemblent à aucune autre vente, car la décision n'appartient pas à une seule personne.
Vendre en indivision, ce n'est pas vendre plus vite ou moins vite : c'est faire avancer plusieurs personnes vers une même décision.
Le principe
En indivision, on ne vend pas un bien :
on aligne des personnes autour d'un projet.
immoProspia · Livre blanc 2026
01
Chapitre un
Deux mots qui reviennent toujours ensemble, sans dire la même chose.
L'indivision, c'est quand un même bien appartient à plusieurs personnes, sans que la part de chacun soit matériellement séparée. Chacun détient une quote-part (un tiers, un quart, une moitié) du tout. Elle naît souvent d'une succession, d'un divorce, ou d'un achat commun.
Succession et indivision ne sont pas synonymes : la succession ouvre l'indivision, la vente ou le partage la referme.
02
Chapitre deux
L'accord des indivisaires d'abord, le notaire au centre du jeu.
Pour vendre un bien indivis à l'amiable, le principe est l'accord de tous les indivisaires. Tant que le partage n'est pas fait, vendre exige le consentement unanime des héritiers et coindivisaires. Un seul refus, et la vente amiable ne peut aboutir.
Le conseiller ne se substitue jamais au notaire. Il prépare, présente et fait avancer ce que le notaire viendra officialiser.
03
Chapitre trois
La loi prévoit une issue : la majorité des deux tiers.
Quand un indivisaire bloque la vente, l'unanimité n'est plus la seule voie. L'article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits indivis de demander en justice l'autorisation de vendre, sous conditions.
Les deux tiers ne suffisent pas à vendre seuls : ils ouvrent une procédure, via le notaire puis le juge. Ce livre blanc est informatif et ne remplace pas un conseil juridique ou notarial.
04
Chapitre quatre
Pas un arbitre, pas un juriste : un repère commun pour tous.
Le conseiller ne décide pas à la place des indivisaires et ne donne pas de conseil juridique : il prépare le terrain, clarifie les options et oriente vers le notaire au bon moment. immoProspia l'aide à structurer son approche et ses messages, adaptés à chaque dossier.
Dans un dossier sensible, la première valeur du conseiller n'est pas commerciale : c'est de remettre tout le monde autour de la même table.
05
Chapitre cinq
Un mandat signé par tous, une vente menée jusqu'au bout.
Comme la vente amiable, le mandat de vente d'un bien indivis suppose, par principe, l'accord des indivisaires. Recueillir chaque signature en amont évite de relancer une vente sur un terrain fragile. C'est un travail de coordination, pas une formalité.
La signature finale se passe chez le notaire, qui répartit le prix. Le conseiller veille à ce que tout le monde y arrive ensemble, sans surprise.
Repères
Sources : articles 815 et 815-5-1 du Code civil ; service-public.fr ; chambre des notaires.
La règle reste l'accord de tous. La majorité des deux tiers n'est pas un raccourci : c'est une issue encadrée, longue, et tranchée par un juge.
Questions fréquentes
Peut-on vendre si un seul indivisaire refuse ?
Pas à l'amiable : la vente d'un bien indivis suppose, par principe, l'accord de tous. Si des indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits le souhaitent, l'article 815-5-1 du Code civil ouvre une procédure passant par le notaire puis le tribunal.
Le conseiller peut-il se passer du notaire ?
Non. Dès qu'une succession comprend un bien immobilier, le notaire est obligatoire. Le conseiller coordonne, apaise et fait avancer ; le notaire officialise et répartit le prix. Document informatif, il ne remplace pas un conseil juridique ou notarial.
Conclusion
Le résultat · des indivisaires alignés, une vente menée jusqu'à la signature
Vendre en succession ou en indivision n'a rien d'un dossier ordinaire : il faut comprendre qui décide, savoir ce que la loi prévoit en cas de désaccord, et garder le cap jusqu'au notaire.
Sur ce marché fréquent et sensible, le conseiller qui apporte de la clarté devient indispensable. L'outil structure l'approche, le conseiller garde le lien humain.
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À propos
immoProspia est l'assistant d'approche commerciale des conseillers immobiliers : une extension qui analyse n'importe quelle annonce et prépare votre prise de contact. Édité par la SAS immoProspia (Lorient). Données hébergées en France, dans le respect du RGPD.
Pensé et créé par David COËNT, mandataire en immobilier : un outil né du terrain, pour le terrain.
Sources : article 815 du Code civil (régime légal de l'indivision, vente amiable à l'unanimité) ; article 815-5-1 du Code civil (autorisation judiciaire de vente à la majorité des deux tiers, via notaire puis tribunal) ; service-public.fr (indivision successorale) ; chambre des notaires (rôle du notaire, recours obligatoire en présence d'un bien immobilier). Document informatif, il ne remplace pas un conseil juridique ou notarial.