Livre blanc · 2026

Investissement locatif : quel statut fiscal choisir ?

Deux investisseurs, le même bien, le même loyer : au bout de quelques années, l'un dégage un revenu net confortable, l'autre paie l'impôt plein pot. La différence vient du statut fiscal choisi au départ. Le guide pour aider votre client à comparer location nue, meublé et SCI.

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Au programme

Pour un même bien loué, l'investisseur a le choix entre plusieurs cadres fiscaux. Aucun n'est meilleur dans l'absolu : tout dépend du projet, de la part de travaux et de l'horizon de détention. Ce livre blanc pose, en cinq chapitres, la grille de lecture des quatre statuts. Document informatif, il ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé.

1. Location nue : micro-foncier ou régime réel

Sous 15 000 € de loyers par an, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà, ou dès que les charges montent (travaux, intérêts d'emprunt), le régime réel reprend la main et peut créer un déficit foncier.

2. Location meublée : micro-BIC ou réel

Pour une location meublée classique, le micro-BIC s'applique jusqu'à 77 700 € de recettes avec un abattement de 50 %. Au réel, le LMNP amortit le bien et le mobilier ; la loi de finances 2025 réintègre toutefois ces amortissements dans la plus-value à la revente.

3. La SCI : à l'IR ou à l'IS

La SCI à l'IR est transparente (revenus fonciers, plus-value des particuliers avec abattements pour durée). L'option à l'IS permet d'amortir le bien pendant la détention, mais alourdit la plus-value, professionnelle, à la sortie. Une option en pratique irréversible.

4. Le déficit foncier, levier des travaux

En location nue au réel, la part de déficit hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, l'excédent étant reportable. Un engagement de location s'applique, selon le régime en vigueur.

5. Comment choisir selon son projet

Trois questions avant l'achat : pour combien de temps, avec quels travaux, pour transmettre ou pour revendre ? Travaux en nu : le réel et le déficit foncier. Revenu peu imposé : le meublé au réel. Détenir et transmettre : la SCI à l'IR.

Questions fréquentes

Location nue ou meublée : qu'est-ce qui paie le moins d'impôt ?

Souvent le meublé au réel, grâce à l'amortissement du bien et du mobilier. Mais la loi de finances 2025 réintègre ces amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente : l'arbitrage dépend de l'horizon de détention. Document informatif, à chiffrer avec un fiscaliste.

Faut-il toujours créer une SCI pour investir ?

Non. La SCI sert surtout à détenir à plusieurs et à transmettre progressivement les parts. Pour un bien seul, elle ajoute des contraintes ; et l'option à l'impôt sur les sociétés est en pratique irréversible. Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil fiscal ou notarial.

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